Как проверить квартиру, земельный участок и любую недвижимость перед покупкой
Покупка недвижимости — одновременно радостный и волнительный момент. Порой, купив кварту, дом или помещение, сделав в нем ремонт, появляются судебные иски или приставы, которые требуют вернуть недвижимость. Особенно часто такие случаи могут возникнуть, если продавец (человек или компания) в течение года или даже трех лет, после продажи, признается банкротом. Не зависимо от того приобретена недвижимость у физического или юридического лица. Здесь одну из важных ролей играет стоимость объекта и цена сделки, но есть и другие условия.
Если объект приобретается для предпринимательских целей, то проверка должна быть более детальной и тщательной. Вложить средства, сделать ремонт и через какое-то время получить иск об оспаривании сделки или возврате имущества из незаконного владения – большая проблема для предпринимателя или бизнеса, которая может подвести к банкротству и потери большего количества активов.
Чтобы быть уверенным в законности сделки и исключить юридические риски в будущем нужно провести проверку приобретаемой недвижимости. Разберем по шагам как это сделать самостоятельно за 30-40 минут:
Шаг 1. Поверяем данные об объекте недвижимости
Запросите у продавца документы — основания возникновения его прав на приобретаемый вами объект недвижимости. Это может быть один из документов:
- договор купли-продажи
- свидетельство о праве на наследство
- договор дарения
- договор приватизации
- государственный акт
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении
Также нужно проверить свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт или выписку, технический паспорт и любую другую документацию на объект недвижимости.
Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций имеющих соответствующие лицензии.
Чтобы удостоверится в отсутствии арестов и ограничений на объект недвижимости следует заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, отделении Росреестра или
Сведения в документах должны соответствовать друг другу (даты и наименования документов, ФИО продавца, адреса, кадастровые номера и другие данные идентифицирующие объект).
Шаг 2. Проверяем продавца
При проверке продавца (физического или юридического лица) следует исключить наличие в отношении него исполнительных производств, судебных споров, связанных с объектом недвижимости или взысканием, процедуры банкротства.
Продавец — Физическое лицо:
1) Проверяем действительность паспорта. Он должен быть действителен, это в определенной мере даст гарантию, что паспорт не подделан. Проверка проводится
2) Проверяем наличие у продавца компаний в которых он может быть директором или учредителем (о том зачем это нужно — ниже)
На сайте налоговой службы
Если физическое лицо не является учредителем или предпринимателем, то система сообщит об отсутствии данных. В противном случае нужно будет сохранить названия и ИНН компаний для последующей проверки по картотеке арбитражного суда.
Если сведений об ИНН нет или продавец не предоставляет их, то их можно узнать по данным паспорта (можно увидеть в договоре или свидетельстве о собственности)
Продавец — юридическое лицо
Проверяем на сайте налоговой службы
Шаг 3. Проверяем по базам судов
1) Проверка на банкротство
Если продавец банкрот, то сделки от его имени может совершать только арбитражный управляющий и при организации торгов, в порядке предусмотренном законом о банкротстве. Заключение сделок без соблюдения процедуры влечет недействительность сделки и часто невозможность вернуть деньги, поскольку полученные от спорной сделки деньги могут быть потрачены или выплачены другим кредиторам, либо получены лицом, которое не имеет отношения к компании-банкроту, либо превысило свои полномочии, действуя, например, по доверенности.
На
Если ФИО продавца нет в перечне, то можно проверить и наличие других гражданских дел с его участием. Как учредителя компании или предпринимателя, а также в качестве иного лица, с которым может быть спор для анализа возможных рисков.
При наличии сведений о банкротстве, лучше обратиться к адвокату по арбитражным делам, специализирующемуся на банкротстве, чтобы проверить сделку и предусмотреть соблюдение законность покупки.
2) Проверка на наличие судебных споров об объекте недвижимости
В первую очередь проверим в районном суде по месту нахождения объекта недвижимости споров с участием продавца. Например, если объект находится в Кировском районе города, то это будет Кировский районный суд. Если город небольшой, то может быть городской суд (проверить какой район города можно например в картах Яндекс, Гугл или
3) Проверка споров с участием продавца, чтобы исключить риск ареста недвижимости или признания в будущем сделки ничтожной
Если продавец физическое лицо, то проверяем на сайте районного суда по месту регистрации продавца. Например, если регистрация в Кировском районе города, то это будет Кировский районный суд. Если город небольшой, то может быть городской суд (проверить какой район города можно например в картах Яндекс, Гугл или
Если сведений об исках к продавцу нет, то скорее всего данный объект супруги не делят и на него не претендуют другие наследники или третьи лица.
Проверить наличие споров с участием компании-продажа можно на сайте арбитражного суда, проанализировав гражданские дела и суть споров по ним. Важно исключить наличие споров именно по приобретаемому объекту недвижимости. Если дел у компании много, то придется открыть карточку по каждому и проверить о чем спор:
Шаг 4. Проверяем кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра
Кадастровый номер поможет сделать запрос о фактическом местонахождении земельного участка, квартиры, дома, строения или здания на карте. Можно проверить его кадастровую стоимость (в последующем будет исходя из нее уплачиваться налог на имущество, либо аренда, если арендодатель — государство).
Кадастровый номер указан в кадастровом паспорте, выписке или свидетельствах о государственной регистрации, либо выписке ЕГРН. Его следует указать
Также, по кадастровому номеру на сайте Росреестра можно получить поверхностную онлайн-информацию о правах и ограничениях на объект недвижимости, перейдя
Шаг 5. Проверяем согласие супруга или одобрение учредителей для компаний
Для продавца — физического лица необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы в последующем сделка не была оспорена им. Наличие заключенного брака можно проверить по отметке в паспорте гражданина РФ продавца на странице 14-15.
Если объект недвижимости приобретен продавцом до вступления в брак, то он является его личной собственностью и согласие супруга в таком случае не требуется.
Для юридических лиц лучше заручится согласием на совершение сделки учредителем или собранием учредителей, если для компании сделка окажется крупной, либо с так называемой заинтересованностью.
Шаг 6. Составляем грамотный договор
Грамотный договор — гарантия того, что сделка не будет признана ничтожной или недействительной спустя несколько лет. Наиболее важными пунктами при заключении договора купли-продажи недвижимости являются:
- описание объекта (подробно с адресом, площадью, кадастровым номером и другими характеристиками объекта)
- стоимость недвижимости (не стоит занижать стоимость, в случае расторжения или признания сделки недействительной можно претендовать только на указанную в договоре. Есть способы минимизировать цену в договоре, но при этом, обеспечить и получить гарантию покупателя на всю оплаченную сумму, но это вопрос личной консультации с налоговым адвокатом)
- данные о составлении или не составлении акта приема-передачи (по вашему желанию, рекомендуется составление акта приема-передачи для фиксации состояния объекта и наличия в нем недостатков)
- сведения о гарантиях и заверениях (об отсутствие споров, залогов, притязании третьих лиц)
- другие условия и особенности, которые важны при покупке в вашем случае
Скачайте проверенный и подготовленный адвокатом Образец договора купли-продажи недвижимости
Адвокат Денис Шашкин с 2003 года специализируется на сопровождении сделок с недвижимостью и разрешением судебных споров с участием физических и юридических лиц, по договорам купли-продажи, аренды, дарения квартир, домов, земельных участков, зданий и помещений. Чтобы быть уверенным в законности сделки и исключить риски обратитесь к адвокату, репутация которого гарантирует нужный результат.