Как проверить квартиру, земельный участок и любую недвижимость перед покупкой

Покупка недвижимости — одновременно радостный и волнительный момент. Порой, купив кварту, дом или помещение, сделав в нем ремонт, появляются судебные иски или приставы, которые требуют вернуть недвижимость. Особенно часто такие случаи могут возникнуть, если продавец (человек или компания) в течение года или даже трех лет, после продажи, признается банкротом. Не зависимо от того приобретена недвижимость у физического или юридического лица. Здесь одну из важных ролей играет стоимость объекта и цена сделки, но есть и другие условия.

Если объект приобретается для предпринимательских целей, то проверка должна быть более детальной и тщательной. Вложить средства, сделать ремонт и через какое-то время получить иск об оспаривании сделки или возврате имущества из незаконного владения – большая проблема для предпринимателя или бизнеса, которая может подвести к банкротству и потери большего количества активов.

Чтобы быть уверенным в законности сделки и исключить юридические риски в будущем нужно провести проверку приобретаемой недвижимости. Разберем по шагам как это сделать самостоятельно за 30-40 минут:

Шаг 1. Поверяем данные об объекте недвижимости

Запросите у продавца документы — основания возникновения его прав на приобретаемый вами объект недвижимости. Это может быть один из документов:

• договор купли-продажи
• свидетельство о праве на наследство
• договор дарения
• договор приватизации
• государственный акт
• постановление органа местного самоуправления о предоставлении

Также нужно проверить свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт или выписку, технический паспорт и любую другую документацию на объект недвижимости.

Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций имеющих соответствующие лицензии.

Чтобы удостоверится в отсутствии арестов и ограничений на объект недвижимости следует заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, отделении Росреестра или сайте  Росреестра в электронном виде, заполнив несложную форму:

Сведения в документах должны соответствовать друг другу (даты и наименования документов, ФИО продавца, адреса, кадастровые номера и другие данные идентифицирующие объект).

Шаг 2. Проверяем продавца

При проверке продавца (физического или юридического лица) следует исключить наличие в отношении него исполнительных производств, судебных споров, связанных с объектом недвижимости или взысканием, процедуры банкротства.

Продавец — Физическое лицо:

1) Проверяем действительность паспорта. Он должен быть действителен, это в определенной мере даст гарантию, что паспорт не подделан. Проверка проводится на сайте МВД

2) Проверяем наличие у продавца компаний в которых он может быть директором или учредителем (о том зачем это нужно — ниже)

На сайте налоговой службы в разделе сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП запрашиваем по ИНН продавца сведения:

Если физическое лицо не является учредителем или предпринимателем, то система сообщит об отсутствии данных. В противном случае нужно будет сохранить названия и ИНН компаний для последующей проверки по картотеке арбитражного суда.

Если сведений об ИНН нет или продавец не предоставляет их, то их можно узнать по данным паспорта (можно увидеть в договоре или свидетельстве о собственности) на сайте налоговой в разделе «Узнать ИНН»

Продавец — юридическое лицо

Проверяем на сайте налоговой службы в разделе сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП запрашиваем по ИНН продавца сведения о компании. В полученной выписке изучаем акутальные сведения о возможной процедуре ликвидации, банкротстве, соответствии сведений о директоре и учредителях (в случае принятия решения об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью).

Шаг 3. Проверяем по базам судов

1) Проверка на банкротство 

Если продавец банкрот, то сделки от его имени может совершать только арбитражный управляющий и при организации торгов, в порядке предусмотренном законом о банкротстве. Заключение сделок без соблюдения процедуры влечет недействительность сделки и часто невозможность вернуть деньги, поскольку полученные от спорной сделки деньги могут быть потрачены или выплачены другим кредиторам, либо получены лицом, которое не имеет отношения к компании-банкроту, либо превысило свои полномочии, действуя, например, по доверенности.

На сайте арбитражного суда в регионе, по месту регистрации продавца нужно ввести фамилию физического лица или наименование компании (можно сделать запрос и по ИНН, но по нему часто база выдает некорректные результаты). В первую очередь нас интересуют дела о банкротстве в отношении запрашиваемого лица:

Если ФИО продавца нет в перечне, то можно проверить и наличие других гражданских дел с его участием. Как учредителя компании или предпринимателя, а также в качестве иного лица, с которым может быть спор для анализа возможных рисков.

При наличии сведений о банкротстве, лучше обратиться к адвокату по арбитражным делам, специализирующемуся на банкротстве, чтобы проверить сделку и предусмотреть соблюдение законность покупки.

2) Проверка на наличие судебных споров об объекте недвижимости

В первую очередь проверим в районном суде по месту нахождения объекта недвижимости споров с участием продавца. Например, если объект находится в Кировском районе города, то это будет Кировский районный суд. Если город небольшой, то может быть городской суд (проверить какой район города можно например в картах Яндекс, Гугл или 2ГИС). Для поиска по картотеке суда нужно выбрать раздел «Судебное делопроизводство» и затем ввести в поле фамилию:

3) Проверка споров с участием продавца, чтобы исключить риск ареста недвижимости или признания в будущем сделки ничтожной

Если продавец физическое лицо, то проверяем на сайте районного суда по месту регистрации продавца. Например, если регистрация в Кировском районе города, то это будет Кировский районный суд. Если город небольшой, то может быть городской суд (проверить какой район города можно например в картах Яндекс, Гугл или 2ГИС). Для поиска по картотеке суда нужно выбрать раздел «Судебное делопроизводство» и затем ввести в поле фамилию, как вы пункте выше.

Если сведений об исках к продавцу нет, то скорее всего данный объект супруги не делят и на него не претендуют другие наследники или третьи лица.

Проверить наличие споров с участием компании-продажа можно на сайте арбитражного суда, проанализировав гражданские дела и суть споров по ним. Важно исключить наличие споров именно по приобретаемому объекту недвижимости. Если дел у компании много, то придется открыть карточку по каждому и проверить о чем спор:

Шаг 4. Проверяем кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра

Кадастровый номер поможет сделать запрос о фактическом местонахождении земельного участка, квартиры, дома, строения или здания на карте. Можно проверить его кадастровую стоимость (в последующем будет исходя из нее уплачиваться налог на имущество, либо аренда, если арендодатель — государство).

Кадастровый номер указан в кадастровом паспорте, выписке или свидетельствах о государственной регистрации, либо выписке ЕГРН. Его следует указать на сайте публичной карты Росреестра: 

Также, по кадастровому номеру на сайте Росреестра можно получить поверхностную онлайн-информацию о правах и ограничениях на объект недвижимости, перейдя по этой ссылке

Шаг 5. Проверяем согласие супруга или одобрение учредителей для компаний

Для продавца — физического лица необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы в последующем сделка не была оспорена им. Наличие заключенного брака можно проверить по отметке в паспорте гражданина РФ продавца на странице 14-15.

Если объект недвижимости приобретен продавцом до вступления в брак, то он является его личной собственностью и согласие супруга в таком случае не требуется.

Для юридических лиц лучше заручится согласием на совершение сделки учредителем или собранием учредителей, если для компании сделка окажется крупной, либо с так называемой заинтересованностью.

Шаг 6. Составляем грамотный договор

Грамотный договор — гарантия того, что сделка не будет признана ничтожной или недействительной спустя несколько лет. Наиболее важными пунктами при заключении договора купли-продажи недвижимости являются:

• описание объекта (подробно с адресом, площадью, кадастровым номером и другими характеристиками объекта)
• стоимость недвижимости (не стоит занижать стоимость, в случае расторжения или признания сделки недействительной можно претендовать только на указанную в договоре. Есть способы минимизировать цену в договоре, но при этом, обеспечить и получить гарантию покупателя на всю оплаченную сумму, но это вопрос личной консультации с налоговым адвокатом)
• данные о составлении или не составлении акта приема-передачи (по вашему желанию, рекомендуется составление акта приема-передачи для фиксации состояния объекта и наличия в нем недостатков)
• сведения о гарантиях и заверениях (об отсутствие споров, залогов, притязании третьих лиц)
• другие условия и особенности, которые важны при покупке в вашем случае

Скачайте проверенный и подготовленный адвокатом Образец договора купли-продажи недвижимости 

Адвокат Денис Шашкин с 2003 года специализируется на сопровождении сделок с недвижимостью и разрешением судебных споров с участием физических и юридических лиц, по договорам купли-продажи, аренды, дарения квартир, домов, земельных участков, зданий и помещений. Чтобы быть уверенным в законности сделки и исключить риски обратитесь к адвокату, репутация которого гарантирует нужный результат.