Риски и их решение при покупке недвижимости

Один из наиболее надежных способов сохранения денег – инвестирование в недвижимость.

При этом, инвестор или покупатель может столкнуться с рядом юридических рисков, которые приведут к потере и денег и недвижимости:

Риск 1:
Продавец – банкрот. Или находится в предбанкротном состоянии. При продаже недвижимости в последующем такие сделки будут оспорены в деле о банкротстве арбитражным управляющим или кредиторами.
Решение:
Проверка продавца по базам ФССП, судебным картотекам, внесение в договор оговорки о «небанкротном состоянии»

Риск 2:
Юридическое лицо – продавец имеет внутренний корпоративный конфликт. Результатом этого может стать оспаривание сделок совершенных как директором, так и одобрения учредителями
Решение:
Проверить полномочия директора, получить одобрение сделки учредителями, проверить давность смены учредителей и директора и запросить данные о их выходе. Проверить наличие споров по судебной картотеке

Риск 3:
Объект недвижимости или доля юрлица-продавца в наследственной массе. Такие активы могут стать предметом судебных споров наследников, что значительно осложнит его перепродажу или использование в силу арестов, запретов или
Решение:
Проверка данных об учредителях и их смене, открытии наследства через реестр наследственных дел.

Риск 4:
Недвижимость или доля юрлица-продавца стала предметом раздела между супругами. Объект или доля может не находиться по арестом или запретом, при этом сделка по продаже в последующем может быть оспорена одним из супругов.
Решение:
Проверка данных судебных картотек о разделе, получение нотариально удостоверенного согласия супруга о продаже, проверка на предмет спора о разделе имущества с супругами учредителей юрлица.

Риск 5:
Земельный участок или недвижимость на нем ограничены в использовании или вид разрешенного использования не позволяет реализовать инвестиционный проект, либо предполагается изменение границ и нанесение «красных линий»
Решение:
Проверка сведений об объекте в расширенной выписке из ЕГРН, запрос сведений в органе архитектуры, проверка генплана на предмет согласования под планиуремое использование.

❗️ Пример из практики: Инвестором было приобретено право аренды земельного участка с целью строительства АЗС и станции технического обслуживания. В последующем стало известно, что на момент продажи генплан и вид разрешенного использования собственником – муниципальным образованием был изменен, строительство любых объектов на земельном участке запрещено. Приобретатель права не смог расторгнуть договор и вернуть свои деньги, даже в судебном порядке, а также реализовать инвестиционный план по строительству.

Риск 6:
Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого ведутся судебные споры. Приостановка регистрации, расторжение сделки – не всегда гарантирует возможность возвратить свои деньги.
Решение:
Проверить сведения о продавце и спорах об объекте недвижимости в судебных картотеках, в первую очередь в судах по месту нахождения объекта недвижимости. Получить расширенную выписку из ЕГРН.

Риск 7:
Инвестором допущен просчет в оценке доходности, окупаемости и рентабельности объекта, приобретен объект по выгодной цене, но не интересный для аренды или ведения бизнеса
Решение:
Выяснить спрос арендаторов, потребителей, возможность размещения бизнеса по франшизе.

Приобретение недвижимости по выгодной цене – не всегда подарок судьбы или улыбка удачи, хотя это тоже часто бывает у успешных людей. Только проверка перед покупкой юридической чистоты объекта, продавца и сделки, а также потенциальных выгод при покупке с целью инвестирования – влечет получение прибыли и дополнительного пассивного дохода.

Подробнее о проверке объекта недвижимости в статье